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中指快评:企业降档进入瓶颈期

发布时间 2021-09-09

  www.bg2c7.cn,2020年8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,划定“三道红线”监管标准。“三道红线”已经试点一周年,本文将盘点一周年之际行业发生的变化。

  2020年8月20日,重点房地产企业座谈会明确指出,为控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”,并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理,要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

  2021年1月,央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会企业增加部分未参与试点的房企。

  2021以来,在“三道红线”外,监管部门将房企商票数据,当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额40%纳入监管范围。

  经过一年试点和调整,“三线四档”政策逐渐明晰,规则更加完善。这将有利于增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,促进房企转变经营方式,由高杠杆高增长的粗放发展方式向稳杠杆高质量增长的精细运营方式转变,从而避免高杠杆带来的资金过度集聚风险、住房品质降低风险以及住房过度金融化风险,进一步推动房地产长效机制落实。

  本文挑选146家典型上市房企作为样本,分析一周年上市房企“三道红线”表现,管窥房地产行业变化。

  从踩线家,绿档企业44家,占比30.1%,同比增加17家。分指标来看,剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比踩线家。上市房企整体财务情况明显好转,负债明显降低、现金流更加充裕。

  从踩线企业数量变化,企业降档进入瓶颈期。2021年上半年与2020年末相比,红档企业减少4家,橙档企业增加3家,绿档企业、黄档企业数量保持稳定。而2020年末与去年上半年相比,红档企业减少15家,橙档企业减少6家。可以看出,今年上半年企业降档数量明显减少,企业降档遇到了瓶颈。

  绿档企业、红档企业销售金额增速较低。按2020年上半年企业踩线月销售金额增长率均值同比28.4%,分化显著,部分企业仍保持高杠杆高增长模式,部分企业受资金流动性拖累,销售额出现下滑;橙档企业、黄档企业销售金额增长率均值30%左右,增速仍较高;而绿档企业受财务稳健性影响,销售额增速并不突出。

  红档企业拿地力度明显减弱。按2020年上半年企业踩线月权益拿地金额均值同比减少超60%,橙档企业同比减少超30%,而绿档、黄档企业权益拿地金额同比减少不到5%。

  绿档企业债券发行金额同比增加。按2020年上半年企业踩线月债券平均发行金额同比增加28.1%,其他企业均出现不同幅度减少,债券市场向绿档企业倾斜。

  第一,资金、土地等资源逐渐向绿档企业倾斜,红档企业面临资源获取难题。同时,部分红档企业出现债券实质性违约,未来偿债能力存疑,受此影响,销售面临较大压力。

  第二,叠加拿地销售比40%、银行“两道红线”等政策影响,下半年市场或将更加理性。拿地销售比40%红线削弱了企业融资优势,下半年土地市场有望更加理性,银行“两道红线”则抑制了购房者的非理性行为,有望达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

  第三,中长期来看,房企融资端、投资端均受到严格限制,结合销售端个人房贷限制,行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下,行业整体发展在经历调整后将更趋良性,行业格局趋于固化,拥有充足土储、长期财务弹性、管理红利的企业有望脱颖而出。

  1、房企更加依赖销售端,坚持量入为出、审慎拿地、加大营销、紧抓回款。房企需以行业中低速增长为起点,重新铺排和调整经营节奏,保持良好的经营局面是争取资金支持和穿越地产周期的关键环节。

  2、管理红利时代,精细化走的更远。行业进入高质量发展阶段。考虑到中国城镇化仅有63.4%、城镇化率区域差异较大以及居民改善需求,行业仍有较大发展空间,推动行业进入高质量发展阶段。管理红利时代到来。随着房地产长效机制的建立,企业将失去原有的土地红利和金融红利,进入以争夺管理红利为主的全方位竞争时代。返回搜狐,查看更多


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